Lending o equity?

In Italia, le piattaforme di investimento presenti sono dedicate all'equity crowdfunding e al lending crowdfunding. Nel primo caso si tratta di capitale convertito in titoli partecipativi dell'immobile o della società immobiliare, nel secondo caso si tratta di un prestito di denaro destinato al fabbisogno di una società immobiliare. 

In un progetto di lending crowdfunding, sia immobiliare o meno, una società propone un progetto di investimento e chi mette il denaro non diventa socio, ma acquisisce un diritto di credito. In cambio del denaro prestato sia ha il diritto di avere indietro il capitale a una certa scadenza e con una remunerazione, che in genere equivale a un tasso di interesse. Se con il lending non si diventa proprietari di nulla, con l'equity l'investitore acquisisce la proprietà di una parte della società che realizza il progetto. 

Nel modello di lending immobiliare, l'investitore presta soldi a una società, quella società compra un immobile e lo dà come garanzia ipotecaria a una società fiduciaria terza che lo tiene in garanzia di tutti i prestatori. Se la società immobiliare ha un dissesto, non paga gli interessi o fa un qualsiasi pasticcio, questa società terza esclude l'ipoteca, fa vendere l'immobile all'asta e fa ripartire il ricavato tra tutti coloro che hanno prestato soldi alla società 

Nel modello dell'equity immobiliare invece l'investitore diventa socio di una società appartenente allo stesso gruppo che porta avanti un progetto immobiliare. Se la società che compra un immobile, lo ristruttura e lo vende, si diventa proprietari di una società che a sua volta è proprietaria di un immobile.

Il lending sarebbe più agile di un equity?

Dipende tutto dal progetto, se si tratta di una società che deve acquistare un immobile, la situazione è abbastanza simile. Nel lending il diritto di credito è liquido, quando scade il termine si riceve indietro il credito e non si corrono rischi di rimanere intrappolati in una società in cui non si vuole restare. La società prende un immobile mal ridotto, lo paga a un prezzo giusto, lo ristruttura e poi lo rivende. A questo punto può ripartire gli utili tra tutti quanti. Nel caso in cui ci sia un'operazione in equity, questa procedura è molto più lunga e complicata. Nell'equity occorre fare la liquidazione della società, il bilancio di chiusura, da quando ha venduto l'immobile ci mette due e tre anni a ripartire gli utili.

Quali sono i rischi?

Nel lending quello che è più basso è il rischio di liquidità, mentre esiste un rischio di credito o rischio imprenditoriale. Il mio problema è: la società che deve restituirmi i soldi avrà il denaro da darmi? Mi pagherà gli interessi concordati? In ogni caso, ogni modello ha i suoi pro e contro, e delle soluzioni intelligenti per fare fronte ai problemi, ma bisogna sempre ricordare che gli investimenti sono investimenti: esiste sempre il rischio di perdere tutto e quindi vanno fatti con grande cautela. Investendo somme molto modeste.

La prima regola dell'investimento è bilanciare il rischio, valutando nel contempo la bontà dell'operazione e la storia dell'operatore che intende avvalersi del crowdfunding. Se le cose sono fatte bene, non c'è ragione di discriminare l'una o l'altra modalità di investimento. Entrambe le modalità sono due soluzioni di investimento che idealmente andrebbero fatte insieme, in un'ottica di diversificazione. Come sempre, con un po' più di rischio avremo più redditività, ma è giusto non sbilanciarci. 

Quale organismo esercita un controllo su queste piattaforme?

Nel caso dell'equity, il gestore della piattaforma è un soggetto iscritto in un apposito registro tenuto dalla Consob, che è l'organismo di vigilanza che analizza il suo piano industriale per sincerarsi che abbia i requisiti previsti dalla legge. E' in discussione una modifica alla normativa che prevede che i gestori dei portali abbiano una copertura assicurativa o aderiscano al fondo interbancario. Naturalmente questa assicurazione non potrà mai coprire il rischio di investimento perché quando si investe in una società illiquida si sta correndo un rischio. In linea di principio il sistema di equity, così com'è in Italia, è molto più controllato e più rigido rispetto al lending. 

Nel caso del lending il soggetto deputato non è la Consob, ma la Banca d'Italia. Il lending è riservato a tre tipi di strutture: banche, società finanziarie e istituti di pagamento. Questi possono avvalersi di piattaforme che agiscono in qualità di agenti in attività finanziaria o mediatori creditizi. Nel caso di Housers, ad esempio, tutto il denaro viene versato sui conti gestiti da Lemon Way che a sua volta lo gira a società terze titolari dei progetti. La Banca d'Italia opera un controllo sull'istituto di pagamento perché è dove per le autorità nazionali risiede il rischio principale, mentre la piattaforma si limita a mostrare i progetti dopo aver fatto le opportune attività di verifica.

Il real estate crowdfunding offre anche i suoi miti. Uno di questi, in particolare, lo vuole come ultimo rifugio di imprenditori e sviluppatori che non hanno più "santi" ai quali votarsi e che, non riuscendo a farsi finanziare dalle banche, ricorrono ad un mercato euforico e ricco di improvvisati da spennare. La realtà ci racconta una storia diversa, dove chi decide di ricorrere alla raccolta è un soggetto che dovrà bilanciare le sue fonti di finanziamento, con apporti diretti e con finanza tradizionale, ai quali aggiungere il crowdfunding come finanza integrativa (e non alternativa).

Per riassumere, ecco 3 consigli:

1. Capire bene le differenze tra equity e lending crowdfunding;
2. Esaminare con attenzione i set documentali e valutare con diligenza chi c'è dietro ad ogni operazione immobiliare;
3. Valutare la reputazione delle piattaforme sulla base delle operazioni di raccolta concluse, del rispetto dei termini di restituzione di capitale e interessi, della percezione diffusa nella community di investitori.