R.E.I.T.

Il REIT è una società quotata che possiede e gestisce beni immobili commerciali fruttiferi. La società è per lo più esente da imposte sugli utili, ma è tenuta a versare una quota elevata dei propri profitti agli investitori sotto forma di dividendi, soggetti a imposizione fiscale.

I REIT (Real Estate Investment Trust) possono essere considerati come fondi d'investimento specializzati nell'immobiliare. Queste società, infatti, possiedono fisicamente numerosi immobili, con l'obiettivo di concederli in locazione e detenere un elevato rapporto tra superficie posseduta e superficie occupata. Molto spesso, inoltre, la normativa tributaria locale concede ai REIT notevoli vantaggi fiscali, a patto che essi distribuiscano la maggior parte dei loro profitti sotto forma di dividendi agli azionisti. La distribuzione dei profitti, in molti casi, è addirittura mensile.

In base alle norme fiscali che regolano il loro funzionamento, i REIT possono possedere proprietà immobiliari o partecipare al finanziamento del patrimonio immobiliare. I REIT che si concentrano sul possesso di beni immobili sono indicati come REIT azionari, mentre quelli che si concentrano sull'ipoteca immobiliare sono chiamati REIT finanziari. I Reit finanziari sono soliti dare rendimenti da dividendo elevati. Mediamente il 90% dei profitti viene elargito sotto forma di dividendo, caratteristica che già da sola potrebbe bastare per farli preferire ai titoli azionari, seppur con dividendi elevati. Di solito, infatti, il rapporto sui dividendi è di tre a uno, che in parole povere vuol dire che i rendimenti dei REIT sono tre volte superiori a quelli dell'azionario classico.

Continuando nell'analisi sui REIT, sono da menzionare ulteriori caratteristiche che fanno di questi strumenti una scelta di investimento da consigliare sui mercati USA. Comparando l'andamento del Bloomberg U.S. REIT Index rispetto all'S&P 500 si nota una maggiore stabilità del primo. Anche il fattore volatilità è decisamente minore. La strategia migliore per investire sui REIT è sempre quella di inquadrarli in un portafoglio ben diversificato e date le caratteristiche di profittevolezza sulla lunga distanza, sfruttarli per aumentare la propria rendita mensile e trimestrale, grazie ad un dividend yield elevato. I principali vantaggi offerti dai REIT rispetto a un investimento diretto nel mattone sono:

• possibilità di accedere al mercato immobiliare anche con somme molto contenute
• diversificazione dell'investimento, acquisendo quote parti di innumerevoli immobili contemporaneamente si riduce di fatto il rischio di mercato connesso
• le quote di REIT sono scambiabili in Borsa come normali azioni
• un flusso cedolare ricco e costante, pagando, di fatto, buona parte degli affitti che riscuotono direttamente ai loro azionisti
• le società dispongono già di una loro struttura dedicata alla gestione degli asset (gestione inquilini morosi, manutenzioni, ecc)

Il REIT quindi consente di investire in immobili, evitando i principali rischi e svantaggi dell'investimento immobiliare, lasciando soltanto le opportunità. Ricordarsi sempre che questo investimento deve essere effettuato tenendo conto della propria asset allocation.

Come investire

Il punto di partenza per iniziare a investire in REIT dovrebbe essere quello di selezionare il mercato immobiliare di riferimento. E' bene orientarsi su Paesi floridi, con una economia sana e in crescita. I Paesi meglio posizionati in questi termini si possono evincere dal sito Country Economy. I migliori sono i Paesi scandinavi, Germania, Svizzera, Canada, Nuova Zelanda, Singapore, Australia. I REIT sono molto attivi anche in Nord America, quindi il Canada potrebbe essere una valida scelta. La logica che bisogna applicare per investire sui REIT è quella del mercato immobiliare, quindi capire per esempio dove sono localizzati gli immobili (centro urbano, periferia), se la rendita è elevata, la tipologia dell'immobile (ospedale, magazzini, centro commerciale, case di riposo, ecc.)

A questo punto si può passare alla selezione della Società. Il consiglio è quello di frazionare il rischio selezionando almeno 2 operatori. Bisogna prendere in considerazione i REIT più storici. Alcuni stanno versando dividendi mensili addirittura da 40 anni! Le rendite garantite dai REIT oscillano da un 5% a un 8% circa annuo (erogato per frazioni mensili), con punte attorno al 10%. Ricordiamo inoltre per i titoli da dividendo che più il prezzo scende e, se il dividendo rimane costante, più il dividend yield aumenterà.

Vanno inoltre presi in considerazione elementi fondamentali della società, quali andamento dei ricavi e dei profitti e struttura patrimoniale. Rivolgersi sempre alle società con bilanci in salute, anche se il titolo prezza a multipli di Borsa superiori ad altri.

Ad ogni modo è sempre bene verificare in quale fase si trova il titolo. Anche se in un investimento di questo tipo il timing di ingresso non è fondamentale, è preferibile cercare di comprare nei momenti più favorevoli. Se si desidera comporre un portafoglio di REIT può essere saggio procedere con alcuni acquisti scaglionati nel tempo. 

A differenza delle azioni i REIT offrono rendimenti inferiori, in quanto fluttuano poco nel tempo e comunque sono degli strumenti non privi di rischio: un'altra crisi immobiliare come quella del 2008 potrebbe causare una forte volatilità.