Tasse sull'affitto

Hai una casa da affittare e vuoi sapere quali sono le imposte che da pagare sul contratto di locazione Secondo quanto previsto dal nostro sistema tributario, i canoni di locazione costituiscono un reddito per chi li percepisce e, come tali, devono essere dichiarati all'Agenzia delle Entrate e tassati ai fini Irpef

Nell'ordinamento fiscale italiano, esistono due regimi di tassazione dei contratti d'affitto:

• la tassazione ordinaria prevede che l'ammontare dei canoni, venga qualificato come reddito fondiario e, per questo, debba confluire nel complesso dei redditi percepiti da tassare con l'Irpef;
• la tassazione con cedolare secca, invece, è un regime opzionale di tassazione che riguarda l'applicazione di un'imposta sostitutiva dell'Irpef, delle addizionali regionali e comunali, nonché delle imposte di registro e di bollo relative al contratto di affitto.

Se il proprietario sceglie il regime ordinario, il reddito proveniente dai canoni di locazione si somma a tutti gli altri redditi percepiti a diverso titolo, durante l'anno fiscale di riferimento: è sul totale dei redditi, il cosiddetto imponibile Irpef, che verrà calcolata l'imposta da pagare, oltre ai versamenti per le addizionali regionali e comunali. E poiché l'Irpef è un'imposta diretta, modulabile progressivamente sull'ammontare delle entrate del singolo contribuente, l'aliquota per calcolare l'importo da pagare sarà tanto più alta quanto più alto è il reddito imponibile.

Quando si sceglie il regime di cedolare secca, il proprietario dell'immobile verserà un'unica tassa e non sarà tenuto a dichiarare ai fini Irpef il reddito derivante dall'affitto. Si tratta infatti di un regime alternativo a quello di tassazione ordinaria e sostitutivo di quest'ultimo, dato che, oltre a non imporre la dichiarazione delle entrate provenienti dall'affitto ai fini Irpef, prevede anche l'esonero dal pagamento dell'imposta di registro, di quella di bollo e delle addizionali.

Al posto di tutte questi tributi, il proprietario dell'immobile concesso in locazione dovrà pagare un'imposta unica, il cui ammontare viene calcolato, in percentuale, sulla base dell'importo del canone di locazione.

Il regime di cedolare secca prevede, nello specifico, una tassazione in misura fissa:

• del 21% del canone per il caso di contratti di locazione a canone libero ("4+4", ovvero della durata di quattro anni prorogabili per altri quattro);
• del 10% sull'importo riferibile alle mensilità, per i contratti di affitto a canone concordato ("3+2", ovvero della durata tre anni, prorogabili per altri due).

Possono essere sottoposti al regime di cedolare secca anche i contratti di locazione breve (ovvero quelli di durata non superiore a 30 giorni).

Anche nel caso di immobili affittati a studenti universitari è possibile beneficiare della cedolare secca, purché il contratto di locazione per studenti abbia una durata compresa tra 6 mesi e 3 anni e, alla scadenza, sia rinnovabile in modo automatico per un periodo uguale.

In questo caso specifico, il proprietario avrà un notevole vantaggio dalla scelta del regime di tassazione sostitutiva, perché potrà pagare l'imposta dovuta con un'aliquota del 10%, ottenendo un notevole risparmio rispetto agli importi che sarebbero dovuti con la tassazione ordinaria.

E gli stessi studenti affittuari possono detrarre dalla dichiarazione Irpef il 19% dei canoni versati al locatore entro il limite di 2633€ annuali (con un risparmio massimo di 500€).

Il proprietario dell'immobile locato può usufruire della riduzione del reddito imponibile nella misura del 30% qualora abbia scelto il regime di tassazione sostitutiva della cedolare secca: per farlo, dovrà inserire nella dichiarazione Irpef gli estremi della registrazione del contratto di locazione, indicando il Comune dove si trova l'immobile locato e l'anno in cui è stata presentata la relativa dichiarazione IMU.

Nel caso di contratto a canone concordato (3+2), invece, il proprietario potrà ottenere una riduzione del 75% dell'aliquota comunale dovuta per IMU e TASI. È necessario evidenziare che sugli immobili gravano anche altre imposte che sono l'IMU (sempre a carico del proprietario di casa) e la TARI (la tassa sui rifiuti). Quest'ultima, in particolare, nel caso di immobile in affitto, dovrà essere pagata dall'inquilino. Vale la pena ricordare comunque che, nel caso di locazioni con durata inferiore a 6 mesi, l'onere del pagamento di questa tassa ricade ancora una volta sul proprietario.

Nei contratti liberi, ossia quelli per i quali il canone è determinato contrattualmente tra le parti, ai fini IRPEF, il canone da dichiarare sconta la sola deduzione forfettaria del 5%.

Nel caso dei contratti a canone concordato, invece, a questa deduzione se ne aggiunge un'altra pari al 30%, così che complessivamente il canone da dichiarare è pari al 66,5%

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